Piața imobiliară în pericol de colaps. Peste 60% dintre dezvoltatori sunt în risc de colaps (ANALIZĂ)

Piața imobiliară se confruntă cu mari probleme în contextul scăderii semnificative a tranzacțiilor. Datoriile dezvoltatorilor imobiliari au depăşit, în ultimele luni, nivelul istoric de 35 de miliarde de lei.

Piața imobiliară în pragul colapsului

Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au depăşit, în ultimele luni, nivelul istoric de 35 de miliarde de lei. Suma este de două ori mai mare decât în urmă cu zece ani. În acest context, arată analiza unei companii de consultanță, Frames, se poate spune că piața imobiliară este în pragul crizei. Astfel, peste 60% dintre companiile din sector au ajuns în risc de insolvenţă.

În aceste condiții, autorii analizei se avertizează că 2026 ar putea aduce noi recorduri negative în ce privește tranzacțiile imobiliare. Acestea sunt efecte ale creşterii taxelor şi al reducerii semnificative a cererii de spaţii locative.

Datele de la Registrul Comerţului şi Ministerul de Finanţe arată că din cele 7.300 de firme cu cod CAEN dezvoltarea imobiliară, 564 au intrat în ultimii doi ani în proces de dizolvare. Alte 310 firme şi-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvenţă. Datele interpretate pe baza scorului Altman arată că, în prezent, peste 2700 de firme sunt în risc mare şi foarte mare de insolvenţă. Aproximativ 1.600 de companii sunt într-un risc mediu.

Scorul Altman este construit pe o formulă care combină mai mulţi indicatori financiari: profitabilitate, lichiditate, eficienţa activelor şi gradul de îndatorare. Prin această sinteză, modelul oferă o estimare numerică a riscului de insolvenţă.

Gradul de îndatorare a crescut

Gradul de îndatorare a firmelor care operează pe piața imobiliară reprezintă cea mai mare problemă pentru investitori. În ultimii doi ani, nivelul creanţelor din sectorul imobiliar a crescut cu peste 8 miliarde de lei. De la 26,8 miliarde lei, în 2020, s-a ajuns la 33,2 miliarde lei, în 2024.

Estimările preliminarii arată că, în 2025, nivelul datoriilor înregistrate de dezvoltatori a trecut de 35 de miliarde de lei. Acest lucru, arată consultanții, este un semn că piaţa dă semne de dificultate. Prin comparație, în 2015, nivelul datoriilor dezvoltatorilor era de 15,1 miliarde lei. De asemenea, pierderile nete au crescut de la 518,8 milioane lei, în 2022, la 610,3 milioane lei, în 2024.

Potrivit analizei menţionate, piaţa traversează o perioadă de turbulenţe majore, marcată de o fragilitate financiară extremă a dezvoltatorilor şi de o scădere dramatică a profitabilităţii.

„Analiza structurii pieţei scoate la iveală o realitate îngrijorătoare: dintr-un total de 7.300 de dezvoltatori activi, o proporţie covârşitoare de 6.830 funcţionează ca SRL-uri, în timp ce doar 81 sunt societăţi pe acţiuni, capabile să atragă capital solid. Restul de 263 sunt organizaţi ca PFA-uri. Această fragmentare indică o vulnerabilitate structurală: peste 80% dintre firmele din domeniu sunt microîntreprinderi, entităţi cu o putere financiară redusă, expuse direct la şocurile pieţei”, se precizează în comunicat.

Cifra de afaceri pe piața imobiliară s-a comprimat

Cifra de afaceri a sectorului  s-a comprimat sever, scăzând de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024. Mai mult, profitul net al companiilor de pe piața imobiliară s-a redus cu peste 300 de milioane de lei în acelaşi interval (de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde lei).

O consecință a scăderii vânzărilor este acumularea masivă de apartamente nevândute. Valoarea apartamentelor nevândute a ajuns la 10 miliarde de lei în 2025. Este o creștere alarmantă faţă de cele 7,5 miliarde din 2022 şi de doar 1,51 miliarde lei acum un deceniu. Presiunea financiară, combinată cu majorarea taxelor şi costurile ridicate de creditare, a împins sectorul în pragul colapsului.

Potrivit analizei, peste 60% dintre dezvoltatori prezintă un risc major de insolvenţă. Situaţia este critică în Capitală, unde din cei peste 3.000 de dezvoltatori activi, mai mult de 2.300 sunt clasificaţi cu risc mare şi foarte mare de insolvenţă. Următoarele judeţe pe lista neagră sunt Cluj, Timiş şi Constanţa.

„Creşterea TVA la imobilele noi de la 9 la 21% a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector. Majorarea TVA a accentuat şi mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuinţe mici”, arată documentul citat.