Proprietarul sau chiriașul? Ce prevede legea referitor la plata reparațiilor

Legea menționează clar, în funcție de context, cine trebuie să asigure plata reparațiilor unui spațiu închiriat.

Pentru început este necesară înțelegerea unor termeni juridici cum ar fi, de exemplu, diferența dintre locatar și locator, conform cursdeguvernare.ro.

Codul Civil stipulează că, în funcție de tipul reparației, finanțarea poate cădea în sarcina proprietarului sau a chiriașului, după cum urmează:

Locatorul este persoana fizică sau juridică ce oferă spre închiriere o locuinţă, în baza unui contract, în schimbul unei sume de bani; poate fi proprietarul locuinţei sau o persoană mandatată să îl reprezinte pe acesta.

Locatarul este chiriașul, persoana fizică sau juridică ce deţine dreptul de folosinţă pentru o locuinţă ce nu îi aparţine, în baza unui contract, în schimbul plății unei chirii.

Ce spune legea și ce înțelegere se poate face prin contract

Conform Articolului 1788 din Codul Civil sarcina reparaţiilor este stabilită în funcție de anumite circumstanțe: la alineatul 1, articolul prevede că „locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite potrivit art. 1799 (este vorba despre destinația stabilită prin contract; aceasta poate fi locuință, sediu de firmă etc – n.r.).”

Potrivit alineatului 2, „sunt în sarcina locatarului reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului.”

Articolul 1802 din Codul Civil menționează că „în lipsă de stipulaţie contrară, reparaţiile de întreţinere curentă sunt în sarcina locatarului.”

Astfel, dacă doresc acest lucru, se poate stabili, prin contract, că și reparațiile curente pot cădea în sarcina locatorului deși, în mod normal, acestea cad în sarcina celui care folosește spațiul respectiv.

Diferența dintre reparațiile necesare

Pentru o bună înțelegere a responsabilității reparațiilor trebuie analizată diferența dintre reparațiile necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare (să le numim reparații generale sau majore) și reparațiile curente (rezultate din folosinţa obişnuită a bunului).

În seria reparațiilor necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare se numără lucrările de consolidare a locuinței, la părțile comune ale imobilului, care sunt folosite de mai mulți locatari (de exemplu, liftul), reparații la acoperiș, înlocuirea ferestrelor apartamentului (de exemplu, dacă ferestrele sunt vechi și este necesară înlocuirea lor cu termopan), înlocuirea țevilor de apă vechi, înlocuirea caloriferelor vechi, reparații la centrala ce asigură încălzirea, reparații cauzate de forța majoră sau cazul fortuit etc.

De-asemenea, conform articolului 1351 din Codul Civil, forţa majoră este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil şi inevitabil iar cazul fortuit este un eveniment care nu poate fi prevăzut şi nici împiedicat de către cel care ar fi fost chemat să răspundă dacă evenimentul nu s-ar fi produs.

În câteva exemple, reparații locative a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului și care cad în sarcina chiriașului sunt înlocuirea unui bec ars, înlocuirea unei garnituri roase de la robinet, costul pentru desfundarea chiuvetei dacă scurgerea s-a blocat cu resturi de mâncare, zugrăvirea pereților în bucătărie dacă aceștia s-au îngălbenit de-a lungul timpului din cauza fumului de la gătit.

Ce este deteriorarea din culpă

De reținut: în cazul stricăciunilor cauzate de chiriaș sau din vina lui, trebuie să suporte costurile.

Articolul 1822 din Codul Civil prevede că „locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinţei sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit.”

Alineatul 2 al acestui articol stipulează că tot chiriașul răspunde inclusiv pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca şi de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deţinerea sau accesul la bun.

Cine plătește reparațiile: proprietarul sau chiriașul – ce mai trebuie să știți

Referitor la reparațiile necesare, este important și conținutul alineatelor 2 și 3 din articolul 1788 din Codul Civil:

„(3) Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.

(4) În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înştiinţării.”

Reducerea chiriei din cauza reparațiilor

Articolul 1803 face lumină și în această situație:

„(1) Dacă în timpul locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii.

(2) Dacă totuşi reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

(3) Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuinţarea convenită, locatarul poate rezilia contractul.”