Riscul seismic al clădirilor: ce trebuie să știe cumpărătorii și proprietarii

Într-un oraș aflat într-una dintre cele mai active zone seismice din Europa, discuția despre siguranța clădirilor îi privește în egală măsură pe cei care caută oportunități de investiție, dar și pe oamenii care vor să-și cumpere o locuință pentru ei și familia lor. În lipsa unor informații clare despre comportamentul clădirilor la cutremur, deciziile imobiliare pot deveni riscante, mai ales într-un oraș cu particularități structurale precum Bucureștiul.

Clasificarea oficială a imobilelor din România din perspectiva comportamentului seismic este realizată prin Normativul P100-3/2019 și O.G. 20/1994. Aceste documente stabilesc patru clase de risc seismic, folosite pentru a evalua vulnerabilitatea clădirilor în cazul unui cutremur major.

Rs I – risc foarte ridicat: În această categorie se află construcțiile cu probabilitate reală de prăbușire în timpul unui seism puternic. Acestea sunt cunoscute publicului sub denumirea informală de „bulină roșie”.

Rs II – risc ridicat: Clădirile pot suferi avarii structurale importante, însă colapsul total este mai puțin probabil.

Rs III – risc moderat: Pot apărea deteriorări semnificative, dar structura de rezistență rămâne, în general, stabilă.

Rs IV – risc scăzut: Clădirile din această categorie prezintă un nivel de siguranță apropiat de standardele moderne, fiind considerate stabile la acțiuni seismice.

O analiză a construcțiilor din București arată că există anumite corelații orientative între anul edificării și riscul seismic. Clădirile ridicate înainte de anii 1930–1940 se regăsesc frecvent în Rs I, iar cele construite înainte de 196 sunt adesea încadrate în Rs II. În schimb, multe imobile construite între 1960 și 1990 sunt evaluate în Rs III. Cele mai noi clădiri, edificate după anul 2000, se regăsesc în mare parte în Rs IV. Este important de menționat că aceste corelații nu reprezintă reguli stricte, ci doar o observație generală conturată din experiența din piață. În practică, calitatea execuției, modificările structurale ulterioare și nivelul de întreținere pot influența semnificativ rezultatele unei expertize, motiv pentru care fiecare clădire trebuie evaluată individual.

Un aspect adesea trecut cu vederea și care generează multă confuzie în piață, este faptul că o clădire neexpertizată nu este automat o clădire fără risc seismic. Într-o zonă activă precum Bucureștiul, orice imobil are un anumit grad de vulnerabilitate. Întrebarea esențială este: există sau nu o expertiză tehnică oficială, iar dacă da, în ce clasă a fost încadrată clădirea?

Potrivit estimărilor din 2025, aproximativ 2.800 de clădiri din Capitală au fost expertizate seismic, ceea ce reprezintă sub 5% din totalul fondului construit. Mai mult, doar o parte dintre imobilele considerate cu potențial risc ridicat au trecut prin evaluări oficiale. Acest lucru indică faptul că marea majoritate a clădirilor din București nu au încă o expertiză realizată de specialiști autorizați.

În ceea ce privește achizițiile prin credit ipotecar, instituțiile bancare aplică criterii stricte. În general, sunt considerate eligibile pentru finanțare clădirile încadrate în Rs IV și Rs III, iar uneori și cele din Rs II, dacă pot fi asigurate. De asemenea, pot fi acceptate și imobilele neexpertizate, cu condiția să fie construite după anii 1940–1950 și să nu prezinte degradări structurale evidente. Există însă situații în care băncile refuză clădiri vechi, chiar și neexpertizate, din cauza riscurilor percepute. Cert este că imobilele încadrate în Rs I nu sunt acceptate pentru creditare.

Într-un oraș predispus la cutremure majore, informarea corectă devine un element central în procesul de cumpărare sau închiriere. Înțelegerea claselor de risc seismic și a implicațiilor lor poate preveni decizii greșite și poate asigura investiții sigure pe termen lung.

Acest articol a fost redactat de Cristian Haidău – NILS, agent imobiliar cu experiență în analiza pieței și evaluarea factorilor care influențează siguranța și valoarea unui imobil, fondator al agenției NILS Imobiliare din București.