EXCLUSIV // Păcăleala legală celebră în domeniul imobiliar. Prejudicii majore în contractele semnate în grabă. Avocat: „Este o problemă foarte gravă”

EXCLUSIV // Păcăleala legală celebră în domeniul imobiliar. Prejudicii majore în contractele semnate în grabă. Avocat: „Este o problemă foarte gravă
Foto: Sam Swellis (Unsplash.com)

Populația municipiului București crește de la an la an. În speranța unui traimai bun, familii tinere și studenți se mută în Capitală, în zonele limitrofe și în comunele din Ilfov. Chiajna, Popești-Leordeni, Bragadiru, Pantelimon și Cernica se numără printre comunele care au cunoscut o dezvoltare semnificativă în ultimii 5 ani. S-a construit enorm, multe blocuri noi cu apartamentecare au atras ca un magnet proprietari.

Majoritatea își achiziționează imobilele prin intermediul unor credite. Se îndatorează pe 15-30 de ani, însă în scurt timp ajung să regrete, după ceprimesc niște nefericite informări intempestive din partea dezvoltatorului imobiliar.

Păcăliți cu ajutorul spoturilor de prezentare și promisiunilor agenților

Spoturile publicitare, broșurile, machetele, randările, prețurile scăzute și promisiunile agenților imobiliari sunt destul de convingătoare. Potențialilor clienți li se promite în complex pază, piscină, teren de joacă pentru copii, locuri de parcare de cumpărat și de închiriat, spațiu verde pentru picnic. La un moment dat, după ce dezvoltatorul vinde toate imobilele, încearcă să fructifice la maximum potențialul, din punct de vedere economic. Cele menționate există, însătreptat, încep să dispară, iar în momentul în care ansamblul este „sold out”, calculele sunt deja făcute din partea antreprenorului, iar locatarii îi acuză pe aceștia că le-au „tras țeapă”.

Practic, zonele de agrement promise se desființează, pentru ca dezvoltatorul să-și construiască alte blocuri. Dacă primăria construiește în zonă un parc cu locuri de parcare, dezvoltatorul transformă locurile de parcare din cadrul complexuluiîn timp record din „închiriabile”, în „vandabile”. Despre cât de des este întâlnită această practică, cât de legală este și ce pot face proprietarii păcăliți, am discutat cu avocatul Ilie Dorin, din București

Imoral, dar legal

Metoda dezvoltatorilor imobiliari funcționează foarte eficient. În plus, este perfect legală, menționează avocatul Ilie Dorin.

„Este o problemă foarte gravă. Din punctul meu de vedere, ei fac această chestiune legală și cvasilegală, în sensul că atunci când s-au autorizat primele blocuri și zona rezidențială cu zona de agrement – parcul, locurile de parcare pentru proprietari, locurile de parcare pentru vizitatori, în baza acestui proiect mare s-a emis documentul.

După ce s-au văzut blocurile construite și au primit pe acea proprietate (n.r. – parcul care va fi desființat)o nouă autorizație de construcție, au intrat în legalitate. Pot să dispună de terenul lor cum vor. Construiesc cu un avantaj acel imobil și la un moment dat, iauacele avantaje sau facilități. La fel procedează și primăriile din București, iau din parcuri ca să dea la dezvoltatori.Este o chestiune legală, la limita legii să spunem, dar imorală.Dacă aceste spații sunt ale dezvoltatorului și nu au niciun fel de înrâurire în cărțile funciare ale proprietarilor, patesă dispună cum dorește de ele.

Bătălia cu dezvoltatorul este deja pierdută, pentru că pe proprietatea sa poate face orice. Proprietarii pot face plângeri, cel puțin în faza de construcție a noilor imobile, pot face o sesizare de sistare a construcțiilor, dar nu știu ce efecte ar putea avea. Este foarte frustrant. În acest caz, în care dispar aceste facilități, vorbim și despre o pagubă economică (n.r. – prețul de vânzare al apartamentelor a inclus și facilitățile din proximitate). Dacă aparțin exclusiv dezvoltatorului și doar le-a pus 100 mp de iarbă ca să-i momească, există demersuri juridice, dar cu sorți de izbândă relativi”, a declarat avocatul pentru B1.ro.

Prețuri mici, consecințe severe

Un preț mai mic poate aduce mari dezavantaje pe termen mediu și lung. Până la o acțiune în instanță, cea mai bună soluție este prevenția. Din acest motiv, specialistul recomandă viitorilor proprietari de imobile să analizeze bine documentele înainte de a semna și să solicite garanții cu privire la spațiile comune. Astfel, asociația de proprietari ar urma să ia deciziile în mod autonom.

„Viitorii cumpărători trebuie să analizeze foarte bine contractul și perspectiva cartierului respectiv, să analizeze și să solicite eventual de la dezvoltator o garanție privind spațiile prezentate în spoturile publicitare. Eventual, cea mai bună garanție este în cazul parcului de exemplu, să fie proprietate/bun comun, așa cum este calea de acces. Astfel, ar trebui să apară un document de cadru comun. La 30.000 mp, fiecare are o cotă din acel parc și asta ar fi o garanție supremă că acel parc va rămâne al proprietarilor și nimic nu se va întâmpla fără acordul lor.

Tinerii, cei care se orientează către astfel de zone, trebuie să fie foarte atenți, pentru că sunt momiți. Trebuie luate garanții și privite perspectivele. De asemenea, să te gândești peste 5-10 ani ce va fi zona aceea: cât de aglomerată va fi, cât de aproape vor fi magazinele, grădinițele, ce va dispărea între timp etc”, a punctat avocatul Ilie Dorin pentru B1.ro.

Educația juridică în învățământ, o mare necesitate

De ani de zile, sistemul educațional este criticat pentru faptul că „nu pregătește copiii pentru viață”. Din acest motiv, de curând, a apărutîn spațiul public o inițiativă cu privire la introducerea educației juridice în școli.

„O astfel de inițiativă ar fi binevenită. În acest caz, în învățământul liceal, o speță precum cea în care proprietarii sunt păcăliți de dezvoltatori, i-ar ajuta pe tineri să acumuleze informații valoroase.

Este un risc, întra-adevăr există multe abuzuri. Eu le sugerez clienților mei ca înainte să semneze un contract, să solicite o consultație juridică sau la semnare, să-i transmită avocatului un draft al contractului”, a declarat avocatul Daniela Nae pentru B1.ro.