Ce acte sunt necesare pentru cumpărarea un apartament în 2024. Alte detalii importante cărora trebuie să le acorzi atenție

În condițiile în care legislația în domeniul tranzacțiilor imobiliare a suferit modificări în 2023, înainte de a face pașii concreți pentru a cumpăra un apartament ar fi bine să parcurgeți și să înțelegeți toți pașii necesari și să strângeți toate documentele de care aveți nevoie, pentru că uneori, chiar și un mic detaliu poate complica lucrurile și vă poate face să pierdeți timp sau chiar și bani.

Cumpărarea unui apartament este o achiziție cât se poate de serioasă și este bine să vă asigurați că toate actele necesare încheierii tranzacției sunt în regulă.

Un contract de vânzare-cumpărare pentru un apartament sau pentru o casă  poate fi încheiat la orice notar public din România, în 3-4 zile lucrătoare în regim normal sau doar în 2 zile, în regim de urgență.

Ce acte sunt necesare pentru cumpărarea unui apartament în 2024

În momentul tranzacționării unui apartament, responsabilitatea prezentării actelor necesare îi revine vânzătorului.

Pentru a încheia actul de vânzare-cumpărare a locuinței, vânzătorul trebuie să prezinte notarului următoarele acte:

– actul de proprietate.
– certificat de atestare fiscală – se obține de la Administrația Fiscală unde se plătește impozitul anual pentru respectivul apartament. Acesta se eliberează în 3 zile și este valabil doar pe perioada lunii în care a fost emis.
– documentație cadastrală: cadastru și intabulare. Termenul de eliberare este de 18 zile lucrătoare
– extras de carte funciară – se obține de biroul notarial de la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, la cererea scrisă a celui care vinde apartamentul. Este valabil pe o perioadă de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării
– certificat de performanță energetică – se obține de către vânzător la un auditor energetic pentru clădiri, atestat de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice şi care îşi desfăşoară activitatea ca persoană fizică autorizată. Se eliberează, în general, în 24-48 de ore și are o valabilitate de 10 ani
– ultimele facturi de la utilități și dovada plății acestora,
– adeverință eliberată de asociația de proprietari.

De reținut este faptul că, deși pare doar un detaliu minor și de multe ori unii notari nici nu o cer, adeverința obținută de la asociația de proprietari este  importantă pentru a vă asigura că vânzătorul apartamentul nu are restanțe de plată la întreținere.

Ce acte sunt necesare la cumpărarea unui apartament prin credit bancar, în 2024

Atunci când cumpărați un apartament prin credit bancar, fiind vorba de un credit ipotecar, banca este cea care se va asigura că toată documentația apartamentului pe care îl cumpărați este în regulă.

În general, pentru un credit ipotecar, banca cere următoarele acte:

– acte de identitate (al solicitantului, ale membrilor familiei şi, după caz, ale altor persoane care participă cu veniturile lor la credit, denumite coplătitori)
– certificat de căsătorie sau hotărâre de divorţ, dacă este cazul (copie)
– documente care atestă realizarea de venituri
– documente privind alte credite/carduri de credit/overdraft pe care cumăpărătorul le are la alte bănci, dacă este cazul
– precontractul de vânzare-cumpărare a imobilului
– actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vânzării (copie)
– declaraţia pe proprie răspundere a vânzătorului, conform Legii 10/2001, că bunurile imobiliare respective nu sunt revendicate şi că nu există litigii în legătură cu acestea
– extrase din documentaţia cadastrală (copie)
– certificat de eficienţă energetică

Ce acte sunt necesare pentru cumpărarea unui apartament prin programul Prima Casă

Și în 2024  se vor fi aloca fonduri pentru derularea Programului Prima Casă. În cazul în care se optează pentru cumpărarea apartamentul prin acest program de finanțare, este nevoie și de depunerea unei declaraţii pe propria răspundere, autentificată, în care cumpărătorul trebuie să menționeze faptul că la data solicitării creditului, nu deţine, în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia, nicio locuinţă. Sau că deține în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia cel mult o locuinţă, dobândită prin orice alt mod decât prin programul Prima Casă, în suprafaţă utilă mai mică de 50 m pătrați.

Un alt aspect de care trebuie să țină cont cei care optează pentru cumpărarea unei locuințe prin Programul Casa Nouă, este timpul mai mare de așteptare pentru soluționarea dosarului.

Această întârziere apare pentru că, pe lângă banca care urmează să ofere creditul, este implicat și Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici și Mijloci (FNGCIMM), unde ajunge dosarul depus de bancă și care poate fi validat, dar ți întors pentru refacerea anumitor documente.

De ce trebuie ținut cont la cumpărarea un apartament nou construit

În cazul în care se dorește cumpărarea unui apartament nou construit, este foarte importantă verificarea detaliilor tehnice ale construcției, pentru a constata dacă s-au respectat normele legale din punct de vedere tehnic. Pentru acest aspect puteți apela la un consultant tehnic (proiectant, arhitect, inginer). Consultantul va analiza cartea tehnică a construcției și va putea certifica dacă toate normele au fost respectate.

În cazul în care locuința a fost finalizată, faptul că dezvoltatorul refuză să prezinte cartea tehnică a construcției, ar trebui să ridice mari semne de întrebare asupra modului în care construcția a fost edificată.

De ce factori importanți trebuie ținut cont atunci când se cumpără un apartament

În momentul cumpărării unui apartament trebuie să se țină cont și de următoarele aspecte:

– locația– cumpărătorul trebuie să se asigure că apartamentul se află în zona dorită și că este accesibil transportului public, școlilor și serviciilor de care ai nevoie.
– verificarea instalațiilor electrice, sanitare și de încălzire. Cumpărătorul trebuie să se asigure că sunt în stare bună și funcționale, eventual cu ajutorul unui expert
– verificarea structurii apartamentului, dacă există fisuri sau umezeală.
– cumpărătorul trebuie să se asigure că proprietatea este legală și are toate autorizațiile necesare pentru construcție și utilizare.
– cumpărătorul trebuie să verifice dacă există dacă, în plus față de prețul de cumpărare al apartamentului, există și alte costuri suplimentare cum ar fi taxe de întreținere și impozite.
Totodată, este bine de verificat dacă în zona în care se află locuința sunt planificate proiecte de dezvoltare urbană, precum construcții sau schimbări de infrastructură ce pot avea un impact asupra valorii imobilului

Ce taxe se plătesc atunci când se cumpără un apartament

Cumpărătorul apartamentului va achita taxa de intabulare către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Această taxă are valoarea de 0,15% din prețul vânzării. Tot cumpărătorul va plăti și taxele notariale pentru vânzare-cumpărare care pot varia, în funcție de notariatul ales.

Taxa notarială în cazul în care cumperi un apartament variază în funcție de prețul vânzării, existând mai multe praguri și procente. De exemplu,  pentru un apartament achiziționat pentru 50.000 de euro, taxa notarială va fi 3174 lei.

Începând cu 1 ianuarie 2023, se percepe impozit pe venitul din vânzarea imobilelor din patrimoniul personal și când prețul nu depășește 450.000 lei. Astfel, vânzătorul unui imobil nu mai este scutit, ca în trecut, de plata impozitului sub un anumit plafon.

De asemenea, vânzarea imobilului deținut de mai puțin de 3 ani se impozitează cu 3% din preț. Dacă imobilul este deținut de mai mult de 3 ani, vânzarea se impozitează cu 1%