Încrederea, veriga lipsă din piața imobiliară

Piața imobiliară din România se confruntă cu o profundă criză de încredere între public și agenții imobiliari. Un stiudiu recent relevă că aproximativ 50% dintre potențialii cumpărători sau chiriași nu au încredere în agenți și preferă să evite implicarea acestora. Dincolo de cifre, vocea reală a pieței se aude pe forumuri și în grupuri de Facebook, unde mii de utilizatori reclamă în cor lipsa transparenței și experiențele neplăcute. Un studiu al unei rețele imobiliare internaționale atestase deja că 95% dintre respondenți considerau că agenții „nu lucrează în interesul lor și nu sunt bine pregătiți”. În acest climat de suspiciune, chiar și tranzacțiile de succes lasă un gust amar – clienții se întreabă ce avantaje reale au obținut pentru comisioanele plătite.

Lipsa de transparență și consecințele sale

Mulți consumatori semnalează că agentiile omit detalii esențiale despre proprietățiile imobiliare din portofoliu, de la informații eronate legat de apropierea de facilități până la vicii ascunse. Un alt exemplu, într-un caz documentat de Europa Liberă, un apartament a fost scos pe piață la cu un preț mai mic cu 20% decat media zonei dar la contactarea agentului care a postat anunțul „cârlig” – acesta a spus ca revine cu un telefon, dar acest lucru nu s-a mai întamplat. Mai mult decat atât, acesta nu a mai raspuns la telefoane. Din păcate aceste obiceiuri sunt norma în industrie, nu excepția. Asemenea „capcane” induc o frustrare uriașă în clienți: după este contactat agentul imobiliar, acesta confirmă că anunțul nu mai este valabil iar clientul este redirecționat către locuințe mai scumpe din portofoliul agentului. În Cluj-Napoca se relatează că 90% dintre anunțurile de închiriere sunt false – postate de agenții doar pentru a atrage oameni. În țările civilizate, astfel de practici duc la pierderea licenței profesionale, dar în România, unde orice „Gigel poate deveni agent fără acreditare”, aceste capcane au devenit un sport național.

Mai mult, anunțurile dublate alimentează confuzia: aceeași proprietate apare diferite anunțuri, prezentată de mai multe agenții la prețuri diferite. Mai mulți cumpărători ce căutau apartamente de vânzare în Cluj s-au plâns că întâlnesc aceeași locuință promovată de peste 10 agenții, uneori cu diferențe semnificative de preț. Acest haos informațional nu face decât să submineze și mai mult credibilitatea oricărui intermediar.

Agențiile imobiliare din România practică, de regulă, comisioane între 2% si 6% +TVA din prețul de vânzare, iar pentru închirieri comisionul obișnuit este 50%+TVA din prima lună de chirie plătită de fiecare parte. (proprietar și chiriaș) Asta înseamnă că la un apartament cu chiria de 400 euro, chiriașul plătește 200 euro ca și comision. Mulți clienți consideră însă că aceste onorarii nu reflectă valoarea reală adăugată de agent. Un român indignat spunea că, deși plătește sute de euro pentru acest intermediar, singurul scop al agentului pare a fi doar încasarea comisionului, nu și rezolvarea problemelor sale.

În plus, comportamentul unora dintre agenți stârnește nemulțumire: presiuni verbale și scrise pentru semnarea unui contract de exclusivitate, refuzuri de a răspunde la întrebări simple sau absența oricărei comunicări după încheierea contractului. Astfel de tactici îi fac pe clienți să simtă că agentul este mai degrabă un vânzător insistent decât un partener. Un tânăr descria cum după ce a vizionat un apartament cu un agent, a primit constant apeluri și mesaje insistente pentru a accepta orice ofertă, creând presiune în loc să-l ajute să facă o alegere informată.

Nemulțumiri frecvente ale clienților

• Informații incomplete: clienții se plâng că agenții omit detalii cheie (costuri suplimentare, reparații necesare), ceea ce le subminează încrederea.
• Anunțuri „cârlig” și dublate: multe oferte aparent avantajoase se dovedesc inexistente sau detaliile nu corespund realității.
• Comisioane percepute ca fiind mari: deși comisionul este standardizat în piață (de regulă 2–6% din prețul de vânzare sau 50% din chiria unei luni), clienții care nu simt valoare adăugată consideră taxa disproporționată.

Studii și sondaje privind neîncrederea

Percepția negativă e confirmată și de cercetări de piață. Un studiu realizat în 2020 arăta că 41% dintre români nu-și doresc implicarea unui agent în tranzacțiile imobiliare– practic aproape unul din doi cumpărători evită total intermedierea. Într-un sondaj din 2022, 45% dintre clienți au declarant un nivel scăzut de încredere în agenți. În aceeași anchetă, numai 28% au acordat agenților un nivel ridicat de încredere. Dintre profesioniști, 61% consideră că percepția negativă a profesiei (alimentată de experiențele proaste ale clienților) e principalul obstacol în relația cu clienții, iar 48% văd în lipsa unei reglementări clare o provocare majoră pentru încredere. În practică, un clujean atenționa online că, „în țările civilizate, anunțurile-cârlig se pedepsesc sever, pe când la noi oricine poate deschide o firmă de imobiliare fără a avea nevoie de vreo licență sau acreditare”.

Reglementarea profesiei de agent imobiliar

O explicație structurală a fenomenului este că în România nu există o reglementare solidă a profesiei de agent imobiliar. În trecut a existat Ordonanța Guvernului 3/2000, care impunea un examen de autorizare și reatestare periodică, dar acest act normativ a fost abrogat în 2003. În consecință, în prezent oricine se poate înscrie la Registrul Comerțului ca firmă de intermediere imobiliară și poate practica această meserie fără niciun fel de acreditare.

Recent, au apărut propuneri legislative menite să profesionalizeze domeniul. Un proiect de lege aflat la Parlament prevede organizarea activităților de intermediere prin introducerea unui Registru Electronic Național al Intermediarilor Imobiliari (RENII) la ANCPI, unde toți agenții trebuie să se înscrie. Proiectul definește două categorii: „agent imobiliar” și „broker imobiliar”. Conform acestuia, agentul imobiliar ar urma să aibă studii liceale și să urmeze un curs de calificare de cel puțin 1.080 de ore (360 teorie + 720 practică). Un broker imobiliar ar necesita diplomă de licență și un curs de specializare de cel puțin 180 de ore (60 teorie + 120 practică). De asemenea, proiectul prevede ca agenții și brokerii să plătească o asigurare de răspundere profesională anuală pentru a putea profesa. Inițiativa urmărește să elimine „nebunia” informațională și pe cei neprofesioniști, filtrați de către o autoritate centrală: „există agenți care lucrează fără contract, fără nicio dorință de a aduce plus-valoare, și care fac un mare deserviciu breslei” – se menționa într-o analiză Profit.ro.

Propunerea legislativă a stârnit reacții mixte. Guvernul României a contestat necesitatea unor cerințe atât de stricte, argumentând că intermedierea imobiliară nu este o profesie complexă asemănătoare medicilor sau avocaților. Mai mult, Executivul atrage atenția că impunerea unor cursuri de 1.080 de ore (echivalentul a peste un an de studii full-time) poate complica inutil accesul pe piață și crește costurile serviciilor. Consiliul Concurenței a subliniat la rândul său că această perioadă de formare pare disproporționată față de beneficiile urmărite, riscând să restricționeze oferta de agenți și să majoreze tarifele de intermediere. Pe de altă parte, reprezentanți ai industriei imobiliare susțin că reglementarea este absolut necesară pentru a pune ordine în breaslă și a crește calitatea serviciilor: în condițiile actuale, o firmă investește în formare și cod de conduită pentru angajați, dar pe piață operează totuși și agenți nepregătiți, care „aduc un deserviciu uriaș” reputației profesionale.

Măsuri propuse și perspective

În fața acestei situații, specialiștii și profesioniștii din domeniu propun câteva direcții cheie:

• Reguli clare și cod de etică profesionist: Este nevoie de un cod de conduită unanim acceptat (respectarea confidențialității, informare completă, onorariul negociat corect etc.), supravegheat de o asociație profesională sau de ANCPI. Un studiu arată că 40% dintre profesioniști cred că certificarea profesională, împreună cu un cadru legal clar, ar consolida încrederea clienților.
• Responsabilitate și feedback public: Introducerea unui sistem de evaluare a agentiilor si a agenților imobiliari ar ajuta consumatorii să aleagă informat. În plus, sancționarea fermă a anunțurilor false (amenzi de la ANPC sau blocarea firmelor de platformele online) ar trimite un semnal puternic că acest tip de înșelătorie nu este tolerat.
• Formare continuă: Educația profesională trebuie să fie promovată voluntar chiar și înainte de orice lege. 40% dintre profesioniști consideră că un sistem de certificare/atestare ar contribui semnificativ la restabilirea reputației

Pe termen lung, perspectivele depind de doi piloni: reglementare și etică. Dacă legea va impune standarde clare (cursuri de formare, cod de etică, și un registru public), iar profesioniștii își vor asuma un comportament transparent, reputația agenților s-ar putea reface treptat. Până atunci, însă, publicul va continua să caute soluții alternative și să aibă grijă: în final, cum spunea un specialist : „Dacă o ofertă este prea bună sa fie reală, probabil nu este reală”.