Veniturile din chirii, vizate de noi reguli fiscale. Cum se schimbă taxele în 2026

Tot mai mulți români obțin venituri din chirii. În 2026, lucrurile nu mai sunt însă atât de simple din punct de vedere fiscal.

Modul în care îți declari veniturile și categoria în care te încadrezi devin esențiale. Chiar dacă, la prima vedere, pare că toate chiriile sunt taxate la fel, Codul fiscal face diferențe clare între mai multe tipuri de activități.

Cum sunt impozitate, de fapt, veniturile din chirii în România

Prima situație este cea mai cunoscută, închirierea clasică a unei locuințe, pe termen lung. A doua se referă la închirierea pe termen scurt, în scop turistic, pentru perioade de până la 30 de zile. A treia apare atunci când activitatea capătă o formă organizată și este desfășurată printr-o formă autorizată, cum ar fi PFA sau întreprindere individuală.

De aceea, nu este suficient să știi doar cât încasezi din chirie. Contează și cui închiriezi, pentru ce perioadă, dacă folosești platforme precum Airbnb sau Booking.com, câte camere pui la dispoziție și dacă activitatea are caracter turistic. Toate aceste detalii pot schimba modul în care sunt calculate taxele și obligațiile pe care le ai față de stat.

Pentru camerele închiriate pe termen scurt din locuința personală, venitul net anual se calculează după aplicarea unei deduceri forfetare de 30% din venitul brut. După această deducere se stabilește venitul impozabil. Impozitul de 10% se aplică la suma rămasă. În practică, asta înseamnă un impozit efectiv de aproximativ 7% din venitul brut. Dacă venitul net anual depășește anumite plafoane legate de salariul minim brut, apare și obligația de plată a contribuției la sănătate (CASS).

În schimb, în cazul chiriei clasice, regulile sunt diferite. Venitul net se stabilește prin deducerea unei cote de 20% din venitul brut. Impozitul de 10% aplicat la acest venit net înseamnă, în realitate, un impozit efectiv de aproximativ 8% din venitul brut. Astfel, două situații care, pentru proprietar, pot părea aproape identice ajung să fie tratate diferit de sistemul fiscal.

Când și în ce mod trebuie declarate veniturile din chirii

Declararea veniturilor din chirii depinde de tipul contractului și de persoana către care este închiriată locuința. În cazul în care proprietarul închiriază către persoane fizice, veniturile se declară prin declarația unică D212. Impozitul trebuie plătit până la 25 mai a anului următor celui în care au fost obținute sumele.

Lucrurile se schimbă atunci când chiriașul este o persoană juridică sau o entitate care ține evidență contabilă. În această situație, impozitul este, de regulă, reținut direct la sursă de către chiriaș, care are obligația să îl declare și să îl plătească statului.

Există și diferențe administrative importante. Pentru închirierea clasică, contractele de închiriere și orice modificare a acestora trebuie declarate la ANAF în termen de 30 de zile, prin formularul C168. În schimb, în cazul închirierii pe termen scurt a camerelor din locuințe personale nu există obligația înregistrării contractului prin acest formular, însă apar alte cerințe administrative. Proprietarii trebuie să completeze și să păstreze fișa de ocupare a capacității de cazare și Registrul de evidență fiscală pentru veniturile obținute.

În plus, închirierea în scop turistic poate aduce și obligații specifice din domeniul turismului. Proprietarii pot fi nevoiți să obțină un certificat de clasificare, chiar dacă activitatea este desfășurată ca persoană fizică.

De la ce moment nu mai este vorba despre o simplă chirie

Închirierea unei locuințe poate deveni, din punct de vedere fiscal, o activitate economică în toată regula. Acest lucru se întâmplă atunci când o persoană fizică închiriază în scop turistic mai mult de 7 camere. Din acel moment, activitatea nu mai este considerată simplă cedare a folosinței bunurilor, ci prestare de servicii de cazare. Cu alte cuvinte, proprietarul trebuie să funcționeze într-o formă autorizată, precum PFA, întreprindere individuală, întreprindere familială sau societate.

Chiar și în această situație, venitul net se calculează prin aplicarea unei deduceri forfetare de 30% din venitul brut. Impozitul de 10% aplicat la venitul rămas înseamnă, în practică, un nivel efectiv de aproximativ 7% din venitul brut. Diferența majoră apare însă la capitolul contribuții. Pe lângă impozit și eventual CASS, poate apărea și obligația de plată a contribuției la pensii (CAS), dacă veniturile nete ating pragurile prevăzute de lege.