„Legea Nordis” a intrat în vigoare. Ce obligații noi au dezvoltatorii și cum sunt afectați cumpărătorii

Intrarea în vigoare a Legii nr. 207/2025 schimbă semnificativ modul în care se desfășoară vânzările de locuințe aflate în construcție. De azi sunt introduse obligații stricte pentru dezvoltatori și mai multe garanții pentru viitorii proprietari. Regulile apar pe fondul scandalurilor recente din piața imobiliară și al necesității de a proteja cumpărătorii în fața practicilor riscante. Noile prevederi afectează rezervările, avansurile, promisiunile de vânzare și modalitatea de utilizare a banilor încasați de la clienți.

Ce schimbări aduce intrarea în vigoare a Legii 207/2025

Actul normativ, adoptat după controversele generate de cazul „Schema Nordis”, produce cea mai amplă reformă din ultimii ani în zona antecontractelor imobiliare și urmărește să ofere o mai mare transparență în relația dintre dezvoltatori și cumpărători. Legea 207/2025 impune limite clare pentru avansurile percepute, introduce conturi bancare dedicate proiectelor.

De asemenea, legea mai stabilește condiții obligatorii pentru momentul încheierii promisiunilor de vânzare. O parte dintre prevederi, în special cele referitoare la preapartamentare, se vor aplica abia din martie 2026, însă majoritatea regulilor sunt deja active începând cu 11 decembrie.

De ce poate fi semnată promisiunea de vânzare doar după înscrierea autorizației

Un element central al noilor reglementări este interdicția de a semna promisiuni de vânzare înainte ca autorizația de construire să fie notată în cartea funciară, măsură care limitează riscul achizițiilor realizate pe baza unor proiecte încă nevalidate juridic.

Pentru ansamblurile rezidențiale este obligatorie și preapartamentarea, cu deschiderea cărților funciare aferente viitoarelor unități, iar notarul trebuie să solicite înscrierea promisiunii în cartea funciară imediat după semnare. Practic, cumpărătorii pot plăti un avans doar după ce există garanții documentare că imobilul este autorizat și înregistrat corespunzător.

Cum funcționează rezervarea unei locuințe și ce limite impune legea

Regulile privind rezervările vizează atât durata maximă, stabilită la 60 de zile, cât și limita de 5% pentru avansul reținut de dezvoltator în această etapă incipientă. Dacă promisiunea ulterioară nu este finalizată din vina dezvoltatorului, sumele trebuie returnate în cel mult 30 de zile, fără penalizări pentru cumpărător.

„Legea Nordis” reglementează și procentele care pot fi solicitate în funcție de avansul lucrărilor: cel mult 25% pentru structura de rezistență și încă 20% pentru instalații, restul urmând să fie achitat treptat, în funcție de evoluția lucrărilor. Toate fondurile încasate trebuie depuse într-un cont dedicat proiectului, a cărui utilizare este permisă doar cu aprobarea dirigintelui de șantier.

Conform articolului 6, „sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/ promisiunii de cumpărare/ promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării imobiliare respectivului proiect și numai cu ștampila «bun de plată» a persoanei responsabile/ dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maximum 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maximum 20% din preț”.

Documentul introduce și amenzi care pot ajunge la 1% din cifra de afaceri, însă aplicarea lor ridică semne de întrebare deoarece multe firme nu raportează venituri până la vânzarea locuințelor. Procedura de deschidere a cărților funciare individuale devine obligatorie abia din martie 2026, interval în care autoritățile trebuie să își adapteze sistemele informatice. Până atunci se menține doar obligația de a nota autorizația și de a înscrie promisiunea în cartea funciară.

Ce prevederi au fost eliminate și de ce există îngrijorări în piață

Două dispoziții considerate utile pentru cumpărători au dispărut din varianta finală a legii: reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru clienții însoțiți de avocat și transformarea cumpărătorilor în creditori privilegiați în cazul insolvenței dezvoltatorului. În plus, reprezentanții industriei consideră că textul actual lasă multe zone neclarificate, inclusiv cele referitoare la utilizarea avansurilor, relatează capital.ro.

Antoanela Comșa, Deputy CEO într-o companie de dezvoltare, afirmă: „Sumele achitate ca avans se depun într-un cont distinct. Asta nu înseamnă cont blocat, ci cont dedicat proiectului. Pot fi folosite doar pentru dezvoltarea acestuia și doar cu ștampila diriginelui de șantier. Dar în lege nu scrie nicăieri că pot fi utilizate doar pentru structură și instalații. Doar că pentru structură am limita de 25%, iar pentru instalații 20%. Restul unde intră? În finisaje? În utilități? Textul nu este suficient de clar.”

Ea avertizează și asupra aplicării sancțiunilor: „Dacă dezvoltatorul folosește banii în alt scop, amenda este de 1% din cifra de afaceri. Dar dezvoltatorul nu are cifră de afaceri până nu finalizează proiectul. 1% din zero înseamnă zero. Nu înțeleg cum protejează legea cumpărătorul de cineva care nu are intenții corecte.”